נטלי הסיכון המוטלים על כתפי הצדדים בעסקת שכירות אינה שווים.
בעוד בעל הנכס מפקיד בידי השוכר את קניינו יקר הערך (ובכך מסכן את הקניין עצמו ואת פוטנציאל ההנאה הגלום בו), מסכן השוכר מצידו סכום כספי (דמי השכירות) הנמוך בהרבה משווי הנכס.
לאור העדר ההדדיות שביחסים הללו, ניתן למצוא לא אחת בעלי נכסים הניצבים חסרי אונים מול שוכרים הנוהגים בניגוד להוראות הסכם השכירות (מדובר בעיקר בתופעות של אי תשלום דמי השכירות ואי פינוי המושכר במועד).
חדלונם של בעלי הנכסים נובע בעיקר מההסדרים המצויים כיום בחוק המקרקעין אשר מונעים מבעלי הנכסים לפעול באופן עצמאי לפינויים מהמושכר של שוכרים מפרים, ומחייבים פניה לערכאות לצורך קבלת צו פינוי ופניה ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימושו, פעולות העלולות להמשך זמן רב.
תסכולם של בעלי הנכסים הביא כבר לפני שנים רבות לצרופו של סעיף נוסף להסכם השכירות הקובע, כי בעת הפרה של ההסכם על ידי השוכר יהא המשכיר רשאי להיכנס למושכר, לסלק מתוכו את השוכר ומטלטליו ולהחליף את מנעולי המושכר. ברם, סעיף זה נוגד את הוראות החוק.
משכך, בעלי נכסים רבים נמנעים אמנם מכניסה כוחנית לתחומי המושכר, אך מנסים בדרכים שונות לגרום לשוכר לעזוב את המושכר.
מה דינן של "פעולות עקיפות" מעין אלה מצד המשכיר- האם כשרות הן?
מקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים (גודניאן נ' דדוש), דן בשאלה האם רשאי בעל נכס לנתק את זרם החשמל למושכר בעקבות הפרת הסכם השכירות מצד השוכר.
בכתב התביעה שהגיש שוכר (להלן:"השוכר") נטען, כי ביום 10.9.06 שכר מהנתבע (להלן:"בעל הנכס") דירת מגורים לתקופה של שנה וזאת תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 390$ ותשלום הוצאות חשמל, מים וגז. נטען עוד, כי במועד חתימת ההסכם הפקיד השוכר בידי בעל הנכס שיק ביטחון על סך 390$.
במסגרת התביעה דרש השוכר פיצוי כספי בגין נזק שנגרם לו כתוצאה מקיצור תקופת השכירות על ידי בעל הנכס.
בעל הנכס הכחיש את טענות השוכר וטען כי בין הצדדים לא נחתם כלל הסכם בכתב אלא נכרת הסכם בעל פה וכי הדירה הושכרה לשוכר לתקופת ניסיון ולכן עמדה לבעל הנכס הזכות להביא לסיום השכירות בכל עת.
בעל הנכס הוסיף וטען, כי דרש את סיומה של תקופת השכירות בשל שהשוכר לא שילם את דמי שכירות והוצאות אחרות הנובעות מהשימוש במושכר.
במהלך בירור התובענה העיד השוכר כי בעל הנכס ניתק את זרם החשמל למושכר עד כי היה צורך בהזמנת המשטרה כדי לגרום לחיבור החשמל. בעל הנכס אישר כי אכן ניתק את זרם החשמל וזאת לטענתו עקב חוב בלתי משולם של השוכר בגין שימוש בחשמל.
לאחר שמיעת הצדדים ובחינת הראיות קבע בית המשפט בנושא ניתוק החשמל, כי לא הוכחה טענת בעל הנכס שהיה איחור בתשלום חשבון החשמל ולכן לא היה מקום לביטול ההסכם על ידו, או לניתוק החשמל במושכר. נמצא שבמועד הניתוק טרם הגיע המועד לתשלום חשבון החשמל.
בית המשפט קבע עוד, כי לא עמדה לבעל הנכס הזכות והרשות מכוח החוק ו/או ההסכם, לנהוג בעשיית דין עצמי בניתוק החשמל למושכר כדי לאלץ את התובע לפנותו, זאת בין אם היו לשוכר חובות למשכיר ובין אם לא.
במעשיו אלו של בעל הנכס, נקבע, היה משום פגיעה בזכויות התובע כשוכר והתנהגות שלא בדרך מקובלת ובתום לב. אם וככל שסבר בעל הנכס כי קיים חוב, בין חוב חשמל ובין אם חוב לדמי שכירות, הרשות היתה בידו לנקוט בהליכים לגבייתם, באמצעות צ'יק הביטחון או בדרכים אחרות המעוגנות בחוק ולא בצורה כוחנית, כפי שנהג בפועל, ללא הרשאה בדין.
בסוגיית תשלום דמי השכירות העדיף בית המשפט דווקא את גירסת בעל הנכס.
נקבע, כי השוכר לא הביא ראיות בתמיכה לגירסתו כי שילם לבעל הנכס את מלוא שכר הדירה עבור חודשי השכירות בהם התגורר במושכר ובעניין זה לא נסתרה גירסת בעל הנכס כי הוא נאלץ להגיע שוב ושוב למקום עבודתו של השוכר, כדי לגבות ממנו את דמי השכירות.
נקבע עוד, כי משלא הוכיח השוכר כי שילם את מלוא דמי השכירות במועד ומשלא הוכח אורך תקופת השכירות לפי ההסכם (הסכם השכירות לא הוצג בפני בית המשפט), עמדה לבעל הנכס הרשות להודיע על ביטול ההסכם, שכן אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
לפיכך, נקבע, אין השוכר זכאי לתשלום פיצוי בגין ביטול ההסכם ויש מקום לדחות את התביעה.
אולם, בית המשפט הגדיל ועשה ולמרות דחיית התביעה השית על בעל הנכס (הנתבע) לשלם פיצוי לשוכר בגין האופן בו נהג כלפי השוכר ומשפחתו תוך עשיית דין עצמי וללא כל זכות שבדין זאת בניתוק החשמל במושכר שגרם להפרעה לשימוש במושכר ולהכבדה על השוכר ומשפחתו.
נמצאנו למדים, כי אל לו לבעל הנכס (גם אם מצוי הוא בשעת כעס ותסכול וגם אם לנגד עיניו מפר השוכר ברגל גסה את הוראות הסכם השכירות), לנקוט בפעולות "עצמאיות" כלשהן לפינוי השוכר מהמושכר (ולעניין זה לא שונה פעולה "ישירה" כגון כניסה למושכר והחלפת מנעולים מפעולה "עקיפה" כגון ניתק החשמל למושכר). במקרה כגון זה על בעל הנכס לפנות בהקדם לערכאות המתאימות לקבלת הסעדים הנחוצים ולפעול בנחישות לפינוי השוכר בהתאם להוראות הדין.
המאמר פורסם ביום 26.9.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
בעוד בעל הנכס מפקיד בידי השוכר את קניינו יקר הערך (ובכך מסכן את הקניין עצמו ואת פוטנציאל ההנאה הגלום בו), מסכן השוכר מצידו סכום כספי (דמי השכירות) הנמוך בהרבה משווי הנכס.
לאור העדר ההדדיות שביחסים הללו, ניתן למצוא לא אחת בעלי נכסים הניצבים חסרי אונים מול שוכרים הנוהגים בניגוד להוראות הסכם השכירות (מדובר בעיקר בתופעות של אי תשלום דמי השכירות ואי פינוי המושכר במועד).
חדלונם של בעלי הנכסים נובע בעיקר מההסדרים המצויים כיום בחוק המקרקעין אשר מונעים מבעלי הנכסים לפעול באופן עצמאי לפינויים מהמושכר של שוכרים מפרים, ומחייבים פניה לערכאות לצורך קבלת צו פינוי ופניה ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימושו, פעולות העלולות להמשך זמן רב.
תסכולם של בעלי הנכסים הביא כבר לפני שנים רבות לצרופו של סעיף נוסף להסכם השכירות הקובע, כי בעת הפרה של ההסכם על ידי השוכר יהא המשכיר רשאי להיכנס למושכר, לסלק מתוכו את השוכר ומטלטליו ולהחליף את מנעולי המושכר. ברם, סעיף זה נוגד את הוראות החוק.
משכך, בעלי נכסים רבים נמנעים אמנם מכניסה כוחנית לתחומי המושכר, אך מנסים בדרכים שונות לגרום לשוכר לעזוב את המושכר.
מה דינן של "פעולות עקיפות" מעין אלה מצד המשכיר- האם כשרות הן?
מקרה שנדון לאחרונה בבית משפט השלום בירושלים (גודניאן נ' דדוש), דן בשאלה האם רשאי בעל נכס לנתק את זרם החשמל למושכר בעקבות הפרת הסכם השכירות מצד השוכר.
בכתב התביעה שהגיש שוכר (להלן:"השוכר") נטען, כי ביום 10.9.06 שכר מהנתבע (להלן:"בעל הנכס") דירת מגורים לתקופה של שנה וזאת תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 390$ ותשלום הוצאות חשמל, מים וגז. נטען עוד, כי במועד חתימת ההסכם הפקיד השוכר בידי בעל הנכס שיק ביטחון על סך 390$.
במסגרת התביעה דרש השוכר פיצוי כספי בגין נזק שנגרם לו כתוצאה מקיצור תקופת השכירות על ידי בעל הנכס.
בעל הנכס הכחיש את טענות השוכר וטען כי בין הצדדים לא נחתם כלל הסכם בכתב אלא נכרת הסכם בעל פה וכי הדירה הושכרה לשוכר לתקופת ניסיון ולכן עמדה לבעל הנכס הזכות להביא לסיום השכירות בכל עת.
בעל הנכס הוסיף וטען, כי דרש את סיומה של תקופת השכירות בשל שהשוכר לא שילם את דמי שכירות והוצאות אחרות הנובעות מהשימוש במושכר.
במהלך בירור התובענה העיד השוכר כי בעל הנכס ניתק את זרם החשמל למושכר עד כי היה צורך בהזמנת המשטרה כדי לגרום לחיבור החשמל. בעל הנכס אישר כי אכן ניתק את זרם החשמל וזאת לטענתו עקב חוב בלתי משולם של השוכר בגין שימוש בחשמל.
לאחר שמיעת הצדדים ובחינת הראיות קבע בית המשפט בנושא ניתוק החשמל, כי לא הוכחה טענת בעל הנכס שהיה איחור בתשלום חשבון החשמל ולכן לא היה מקום לביטול ההסכם על ידו, או לניתוק החשמל במושכר. נמצא שבמועד הניתוק טרם הגיע המועד לתשלום חשבון החשמל.
בית המשפט קבע עוד, כי לא עמדה לבעל הנכס הזכות והרשות מכוח החוק ו/או ההסכם, לנהוג בעשיית דין עצמי בניתוק החשמל למושכר כדי לאלץ את התובע לפנותו, זאת בין אם היו לשוכר חובות למשכיר ובין אם לא.
במעשיו אלו של בעל הנכס, נקבע, היה משום פגיעה בזכויות התובע כשוכר והתנהגות שלא בדרך מקובלת ובתום לב. אם וככל שסבר בעל הנכס כי קיים חוב, בין חוב חשמל ובין אם חוב לדמי שכירות, הרשות היתה בידו לנקוט בהליכים לגבייתם, באמצעות צ'יק הביטחון או בדרכים אחרות המעוגנות בחוק ולא בצורה כוחנית, כפי שנהג בפועל, ללא הרשאה בדין.
בסוגיית תשלום דמי השכירות העדיף בית המשפט דווקא את גירסת בעל הנכס.
נקבע, כי השוכר לא הביא ראיות בתמיכה לגירסתו כי שילם לבעל הנכס את מלוא שכר הדירה עבור חודשי השכירות בהם התגורר במושכר ובעניין זה לא נסתרה גירסת בעל הנכס כי הוא נאלץ להגיע שוב ושוב למקום עבודתו של השוכר, כדי לגבות ממנו את דמי השכירות.
נקבע עוד, כי משלא הוכיח השוכר כי שילם את מלוא דמי השכירות במועד ומשלא הוכח אורך תקופת השכירות לפי ההסכם (הסכם השכירות לא הוצג בפני בית המשפט), עמדה לבעל הנכס הרשות להודיע על ביטול ההסכם, שכן אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
לפיכך, נקבע, אין השוכר זכאי לתשלום פיצוי בגין ביטול ההסכם ויש מקום לדחות את התביעה.
אולם, בית המשפט הגדיל ועשה ולמרות דחיית התביעה השית על בעל הנכס (הנתבע) לשלם פיצוי לשוכר בגין האופן בו נהג כלפי השוכר ומשפחתו תוך עשיית דין עצמי וללא כל זכות שבדין זאת בניתוק החשמל במושכר שגרם להפרעה לשימוש במושכר ולהכבדה על השוכר ומשפחתו.
נמצאנו למדים, כי אל לו לבעל הנכס (גם אם מצוי הוא בשעת כעס ותסכול וגם אם לנגד עיניו מפר השוכר ברגל גסה את הוראות הסכם השכירות), לנקוט בפעולות "עצמאיות" כלשהן לפינוי השוכר מהמושכר (ולעניין זה לא שונה פעולה "ישירה" כגון כניסה למושכר והחלפת מנעולים מפעולה "עקיפה" כגון ניתק החשמל למושכר). במקרה כגון זה על בעל הנכס לפנות בהקדם לערכאות המתאימות לקבלת הסעדים הנחוצים ולפעול בנחישות לפינוי השוכר בהתאם להוראות הדין.
המאמר פורסם ביום 26.9.08 בעיתון "הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
